编者按：

(资料图)

房子作为家庭最大的不动产投资开支，是财富配置的基石。即便在“房住不炒”时代，也没有人愿意看到自己买的房子在若干年后贬值。

其实，买房的过程就像“谈恋爱”，你怀着真诚对待她，她必将不辜负你。除了给你一个舒适的家，还能给你带来财富的保值增值。

这是房地产新周期、新模式下仍然成立的逻辑。我们所要做的是重新审视和建立自己的购房价值逻辑，从房子居住属性、稀缺特性、投资价值出发，以新思维看待新时代的房产价值。

——这是一个专门服务买房客户的栏目，站在中立客观立场，从“城市-板块-楼盘-房型”出发，为项目订制新视角全覆盖的置业建议—— 宏观到美元周期，微观到房型光照时间。

如果您正在考虑买房，不妨联系我们，由专业的买房私人顾问，为您“一对一”订制购买建议。欢迎大家添加买房私人顾问微信（zgfpbd2018或mfsrgw）。

【问题】：

星誉BEIJING所在区域新房库存量非常大，这个项目还能买吗？

【建议】：

能买。

星誉BEIJING所在的顺义区仁和镇板块虽然新房库存量较大，但是依然有购买价值。

根据目前市场行情，我们建议主要考虑小户型产品。

壹

目前仁和镇板块中心区2公里范围内，已取得销售证（含即将开盘）项目（不含现房别墅项目北京合院）达到5个：

从2021年仁和“三兄弟”陆续登场，到星誉BEIJING取证，2年时间，区域供应房源接近6000套，而2022年顺义区网签房源为5630套。

截至2023年一季度，仁和镇板块尚有超过2600套未网签房源。

在仁和镇板块置业，顾问君建议第一看哪些区域的客户来这里置业，他们有哪些特点；第二看他们买了多大面积的产品。

因为，未来接盘客户，大致就是现在已购房业主的画像。

在售项目成交数据显示，顺义本地客户占比与朝阳客户占比基本在6:4。顺义、朝阳以外的买房人整体占比不足5%，可以忽略。

顺义本地客户购房多以89平米左右的小三室户型为主。

顺义当地置业多为卖旧换新的刚改，而当地二手房成交价格普遍偏低，所以置换客户往往有着三居室的硬性需求，同时对总价很敏感。

朝阳来的客户呈现两端分化，刚需直奔两室户型，改善只看大三室、四室户型。

从朝阳来的客户，一部分为纯刚需，低总价“上车”逻辑，直接选择两室产品；另一部分是改善，在空间面积以及居住舒适度上寻求提升。

综合来看，三室户型需求比较固定，而两室和四室的需求会随着朝阳买房人的数量波动。

贰

有读者认为，2028年地铁20号线一期开通后，朝阳东北部（比如：东坝8万+区域）的改善客户会被顺义仁和镇板块（成交均价约3.7万元/平米）的价格吸引，来此置业。 因此，仁和镇板块的房子要买大户型。

但是，顾问君发现： 有两个影响区域置业的变量，不能忽略。

第一：轨道交通“差一点”

2022年7月，北京市集中发布了一批轨道交通的建设规划，其中，20号线一期工程进入到环评二次公示阶段。

这条南起管庄路西口站，北至临河站，线路全长19.0公里的一期工程共设四站：管庄路口西站—三号航站楼站—中德产业园站—临河站，将朝阳北部与顺义南部仁和镇相连。

虽然，管庄路口西站可以与规划中地铁12号线进行换乘，但12号线至今没有动工时间。

最近的换乘站是1.3公里外的地铁3号线一期（预计2027年通车）东风站。

这个换乘距离走路需要15分钟，对于改善客户是个挑战。

所以，地铁3号线一期和20号线一期通车后，会为仁和镇板块注入更多朝阳刚需，而不是改善。

第二，顺义今年再推8块住宅用地

顺义今年计划再推8块住宅用地，其中3块位于15号线地铁沿线，这意味着从望京、新国展等区域坐地铁来顺义置业的客户，会被拦截一波。

比如，位于地铁15号线石门站850米的龙湖·御湖境，凭借惊艳市场的产品力和精装，收获了一大批朝阳粉丝。

很多朝阳刚改和改善客户，选择用距离换品质，在兼顾出行便利的情况下，买了龙湖项目。

龙湖·御湖境120平米三室总价约550万元/套起，143平米四室总价约660万元/起，这个总价也是顺义改善客户可以触及的，并未突破区域700万元的购买力“天花板”。

这些改善客户还没到顺义主城区，就被沿途项目“拦截”了。 所以，仁和镇板块的购买价值反而体现在小户型产品上。

叁

首先，当下顺义区90平米及以下户型除了仁和镇板块，就只有马坡板块的顺义臻珑府（恒大上河府没人敢买）尚有部分库存。而且，马坡板块没有地铁规划，只适合顺义当地刚需选择。

其次， 仁和镇板块是顺义区现阶段唯一供应普宅产品的区域。

比如：即将开盘的星誉BEIJING打出广告：“首付76万起，顺义主城，地铁公园洋房”。

以项目最小的70平米两室户型计算，总价约220万元，首付约76万元，折算单价不到3.15万元/平米。

绝对便宜就是好！

此外，仁和镇板块的房子得房率高，无论洋房、小高层，加上飘窗、阳台等赠送面积，得房率基本都在85%左右，有的甚至能到90%。

因此，仁和镇板块最容易打动刚需客户，无论是本地的新婚家庭，还是外来的单身贵族，同样价格在城里挤单间，来这至少是两居，可以过渡到小太阳家庭。

在未来地铁配套的加持下，低总价“上车”需求很容易“裂变”。

此外，外卖、撸串、K歌、狼人杀、密室逃脱，挥洒汗水的体育公园，这些都是年轻刚需客户的周末日常。

在区域选择项目时，要留心生活场景，因为距离配套每远一公里，可能意味着：上班要早起10分钟、外卖要晚到20分钟。

同时，挑选项目时要选交付精装实在的。比如：中央空调、新风、地暖、智能门锁，这些必须是标配，少了要扣分；而能想到送洗碗机的项目，可以加分。

当你走遍仁和镇板块所有项目后，一定会用脚投票，选出性价比最高的项目。

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