每座城市在城市规划上，都存在着一些令人困惑，或者说看起来不合理的地方。

上海也不例外。

就拿浦东来讲，拼了命搞产业，结果就业人口越来越多，但留给建住宅的地却越来越少，“人地失衡”严重。

(相关资料图)

房价也居高不下。

看一组简单的数据：

2022年浦东常住人口568万，GDP 1.6万亿；

上海常住人口2489万，GDP 4.47万亿。

浦东人口占比23%，GDP占比35%。

GDP背后是产业，产业意味着就业，就业则代表着居住需求；

人口则代表着居住供应。

人口和就业之间的差值，就意味着浦东的供需失衡。

这是从存量来讲，而从增量的角度来说：浦东有全市35%的新增落户人口，却只有8%的新房供应。

对应到浦西，65%的新增落户人口，足足92%的新房供应。

按这组数据折算，浦东买房的难度是浦西的6.2倍，真正的水深火热。

其实浦东的人地关系并不算紧张，人口密度比浦西低，外环内外还有大片的没有开发的田野。

但浦东的居住用地却是那么少，那么稀缺。

而且这个供应稀缺不是近两年才出现，是已经持续了很长一段时间了。

背后的原因值得深思，下面我们分析下。

浦东的空地多，用来建商办土地成本比浦西要低得多。

因为浦东本身就是由农田和农村发展而来的，拆迁容易，土地成本天然低。

天然适合搞产业，二产，三产，盖厂房，盖办公楼。

而这些办公楼因为土地成本低，只需要很低的租金，就可以收回成本。

并且凭借这个优势，吸引了大量的企业入驻，甚至浦西的企业都被虹吸了过来。

所以我们可以看到，对地段属性不敏感，但对土地面积有要求的公司，比如搞生产研发的，都去了浦东。

这种供地结构为浦东产生了源源不断的税收，但也压缩了居住供地。

一边是大量的企业，带来了大量的“打工人”；另一边，这些人在浦东无房可买。

比如张江，聚集了这么多企业，居住用地少的可怜。

一边是一平方七八万的居住用地，一边是一平方两三千块的工业用地；

对产业极其友好，对买房人极其“敌视”。

而在浦东金色中环的规划中，可以发现了浦东中环未来是几乎没有宅地供应的，清一色的都是科创园。

也许跟浦东的定位有关，作为上海经济的发动机和产业龙头，把地都藏着掖着，留给后续的产业落地。

上海给浦东定的目标是2025年GDP要破2万亿元，2019年浦东的GDP 12000亿元，2025要到两万亿，增速要接近10%。

另外一种意见认为，这是把人往临港硬赶。

总之，浦东的产业越来越多，就业岗位越来越多，新落户人口越来越多，居住供地却很稀少，让浦东楼市越来越卷，卷出天际。

甚至浦东农村土地拆完，宁愿建巨型公园，也不愿意盖房子，住房进一步稀缺。

浦东买房的难度，可谓地狱级别。

所以我们看到，除开特殊豪宅地段外，同等地段配套的中产和刚需房，浦东二手房的价格都明显高过浦西。

因为供需关系真的太紧张了。

这也是唐镇虽然不断拍地，但二手房价格却依然坚挺的原因。

远离地铁的大名城紫金九号单价都到了11万。

那浦东买不到去买浦西，行不行？

我们知道，浦东的产业分布比较均匀，从北向南，依次是外高桥、金桥、陆家嘴、张江……

在陆家嘴工作的话还可以买在浦西的外环，但你若是在在金桥和张江工作，最多也只能买在浦西的中环，再远真的就没法通勤，太消耗人了。

也就是说那些在浦东腹地上班的人，是很难用浦西买房的方式去替代。

这也是浦东老破小为什么卖得好的原因。

包括闵行的“弃子”浦江镇，房价也居高不下，全靠浦东强大的购买力外溢。

大家如果在浦东和浦西都看过新房就可以知道，浦东的新房大多都是在一个鸟不拉屎，开车老远的地方。

然后这些项目的销售态度还很蛮横，觉得自家的楼盘牛的不得了。

其实浦西随便找个价格差不多的项目，配套都吊打它，但人家就是卖得好，分数要求还很高。

每一个浦东买房人都会经历这样一个被教育的一个过程。

2022年上海全市计划供地522-592公顷，浦东只有45-50公顷，2021年也差不多是这种情况。

来源：上海市规划和自然资源局

这就是浦东，供求关系极其不平衡。

从这个角度看，也能明白浦东的商业为什么不如浦西。

因为浦东缺房子，进而缺人，缺住的人。

居住人口密度低，支撑不起繁华密集的商业，而商业氛围很大程度上影响了居住体验。

可以看到，浦东绝大部分地段的商业氛围，都比不过浦西。

所以在浦东，优质的商业配套资源，都是真实存在竞争的。

房子想要离产业园上班的地方、商业综合体近一点，就要接受由此带来的溢价，这个溢价也要比浦西高。

所以我们常会说，同样是买一套好的xq房或者好地段的自住房。

浦东的涨幅可能就要比浦西高，因为资源稀缺买家又多。

但付出的代价，也同样比浦西高。

最后，还是要感谢浦东。

2000年以后的浦东发展，打脸了很多有偏见和歧视的人，从经济增长到人口涌入，浦东在过去二十年拉了上海一把。

没有浦东的跨越发展，也不会奠定上海现在超大型城市的地位。

不光是上海要感谢浦东，对于全国来说，浦东的发展和建议依旧有领袖意义，几乎所有的城市新区都在说“比学赶超浦东奇迹”。

而且好的是，在上海2023年的土地供应计划中，浦东的住宅供地终于上来了：

上海市各区2023年度国有建设用地供应计划表：

2023年，上海总的商品住房用地供应是505-605公顷

浦东是95-105公顷，占比终于到了18%左右。

浦东人民，幸福来的太突然。

当然，一次放量，并不能解决浦东供需关系紧张的根本问题。

浦东人民买房还是太难了，供应少，板块割裂，价格又贵，配套还差……

还是希望给浦东增加点供应吧，为上海造血的浦东和浦东购房者，买房不应该这么卷。

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